назад
Распад СССР не только поставил точку в истории «новой исторической общности — советского народа», провозглашенной когда-то Хрущевым, но и кардинально изменил экономический строй в странах бывшего Союза. На постсоветском пространстве началось становление рыночных отношений, была реабилитирована частная собственность, а с ней и ипотека. Уже в начале 1990-х годов банки начали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося у заемщиков жилья (к 1994 году таких банков было более двадцати). В нашей стране началось формирование ипотечной системы — уже без какой-либо «советской специфики», а в том виде, в каком ее знает весь мир.
Экономическая реальность менялась столь стремительно, что практически сразу возникла необходимость в соответствующих законодательных механизмах. В декабре 1990 года принимается закон «О собственности», в мае 1991-го — закон «О залоге», еще полтора года спустя — «Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке». Одной из целей масштабных экономических реформ, проводимых в 1990-е годы, стало обеспечение большей вовлеченности граждан в решение их жилищных проблем.
В начале реформ основным источником финансирования жилищного строительства был госбюджет.
На приобретение же готового жилья, первичного или вторичного, схема не распространялась. Но было понятно, что прежняя схема в новых реалиях не жизнеспособна. И к концу десятилетия картина коренным образом изменилась.
Доля направляемых на жилищное строительство бюджетных средств, достигавшая на начальной стадии реформ 80%, сократилась более чем в три раза. Объемы строительства, финансируемого предприятиями и организациями (так называемое «ведомственное жилье»), сократились вдвое. В то же время, доля жилья, возводимого за счет застройщиков, наоборот, вдвое выросла. Проще говоря, рынок жилья был почти полностью переведен на «капиталистические» рельсы. Количество семей, получивших бесплатное жилье от государства, всего за пять лет сократилось практически вдвое: в 1990 году муниципальные квартиры получили 1 296 000 семей, а в 1995-м – всего 652 000.
Если в советские годы граждане, ожидая предоставления социального жилья, не спешили вкладываться в жилищные кооперативы (даже те, кто имел финансовую возможность это сделать), то теперь стало ясно, что приобретение нового дома или квартиры зависит от инициативы граждан, и можно решить жилищную проблему сразу, не ожидая предоставления жилья государством.
При этом в первой половине нестабильных 1990-х ипотечные операции даже с натяжкой нельзя было назвать выгодными для банков. Цены «скакали» с космической скоростью, инфляция была абсолютно не прогнозируема (все помнят «черный вторник» 1994 года), и финансисты просто боялись связываться с проектами по долгосрочному кредитованию.
Исправить ситуацию и снизить кредитные риски удалось к 1997-1998 годам, когда экономика начала вставать на ноги, инфляция замедлилась, а курс рубля более или менее стабилизировался. В стране постепенно формировался так называемый средний класс, у которого уже была не только потребность, но и возможность участвовать в ипотечных программах и брать ипотечные кредиты.
Государство этот процесс активно поддерживало. Летом 1996 года были утверждены основные направления нового этапа государственной целевой программы «Жилище». Создавалась финансовая база развития банковской модели ипотечного кредитования — речь, в первую очередь, шла о формировании вторичного рынка ипотечных ссуд. А в 1997 году постановлением правительства России было создано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) — так до марта 2018 года называлось АО «ДОМ.РФ». Главными направлениями деятельности этого акционерного общества, 100% акций которого принадлежат государству, в последующие годы стали рефинансирование ипотечных кредитов и работа на рынке ипотечных ценных бумаг.
Зыбкое равновесие финансового положения россиян нарушил печально известный дефолт 1998 года, из-за которого прирост сбережений населения снизился вдвое (по данным Банка России в 1998 году он составил 260 млрд рублей, тогда как годом раньше достигал 413 млрд рублей). Соответственно снизилась и способность граждан вкладываться в улучшение жилищных условий. Но откат назад был временным: экономическая ситуация стабилизировалась уже в 1999 году и с тех пор постепенно улучшалась. А с учетом инфляции и дальнейшего повышения цен на жилье, те, кто вложился в недвижимость, остались в безусловном выигрыше: купленные в кредит квартиры только за первые десять лет нашего века подорожали в четыре раза, а суммы, выплаченные по кредитам с процентами, оказались ниже нынешней стоимости жилья.
