назад
Мало кто задумывается о том, что ипотека – вовсе не современное изобретение. Этому явлению (только представьте себе!) более двух с половиной тысяч лет. Понятие «ипотека» появилось в Древней Греции еще в VI веке до нашей эры. Благодарить за это нужно правителя-реформатора Солона.
Солон
638 — 558
до н.э.
А благодарить есть за что: ипотека фактически спасала людей от рабства. До реформ Солона человек, который не мог выплатить долг, становился рабом, то есть расплачивался своей свободой.
Солон же постановил заменить личную ответственность имущественной. Кредитор устанавливал на земле должника столб с надписью о том, что этот участок является обеспечением по кредиту. Столб называли hypotheka (по-гречески – «подставка»), отсюда и название хорошо известного нам сейчас явления. Такая публичность и прозрачность играла на руку всем. Кредитор получал гарантии того, что заложенную землю не продадут без его ведома. Потенциальный покупатель сразу понимал: эта земля обременена долгами. Ну а владелец участка (он же должник), как уже было сказано, получал гарантии того, что он не попадет в рабство. Позже, уже в Новое время, столбы заменят на ипотечные книги, и проверить финансовое состояние хозяина участка сможет уже лишь тот, кто собирался заключать с ним сделку, а не любой зевака, проходивший мимо участка.
Дальнейшее развитие ипотека получила в Древнем Риме. Если греки занимались в основном торговлей и мореплаванием, то римляне в первую очередь развивали, как сказали бы сейчас, аграрный сектор. А значит, земля имела в империи повышенную ценность и сделки с ней стали более частыми, чем в Греции. К III-II векам до нашей эры ипотека уже прошла три стадии развития. Первая – fiducia, по сути сделка на доверии. Должник получал от кредитора деньги, отдавал ему участок и надеялся после выплаты долга получить его обратно: кредитор мог и обмануть, поскольку его обязанность вернуть землю в сделке не прописывалась. Вторая стадия называлась pingus: кредитор получал уже не право собственности на имущество должника, а лишь право владения этой собственностью. Он не имел права пользоваться землей, но мог рассчитывать, допустим, на полученный с нее урожай (он шел в счет уплаты долга и процентов). Ну а в начале II века до н.э. появляется новый вид залога, уже напоминающий современную ипотеку - hypotheca legalis. Заложенная земля (или дом, или квартира) оставалась в полном распоряжении должника. И лишь если он не мог расплатиться по контракту, кредитор получал право истребовать залог вещь с последующей его продажей с торгов, чтобы компенсировать свои убытки.
В Древнем Риме не было ипотечных книг, ни греческих «столбов», то есть принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, не соблюдался. Так что ипотечные сделки часто сопровождались махинациями: скажем, должник мог заложить землю сразу у нескольких кредиторов, каждый из которых даже не подозревал, что он – не единственный.
С падением Римской империи в V-VI веках нашей эры институт ипотеки практически сошел не нет, возродившись лишь в Высокое Средневековье (XII-XIII века). Зато вернулась она уже практически в том виде, в каком мы знаем ее сегодня. Заимствовав у римлян и адаптировав принципы ипотеки к новым условиям, ее «внедрили» в западноевропейское законодательство, прежде всего германское.
Гласность при оформлении сделок стала обязательной, процедура стала проводиться по четким стандартам, защищенным законодательством. Ну а к XVI – XIX векам появились и те самые ипотечные книги, куда вносилась информация обо всей заложенной недвижимости. Вслед за Германией по тому же пути пошли другие развитые страны Европы, такие как Австрия и Швейцария – и ипотека окончательно приобрела знакомый нам вид.
назад
В нашей стране ипотека тоже явление далеко не новое. Еще в XIII веке на Руси появилось понятие «земельный заклад», а три столетия спустя были изданы первые указы о залоге. Кредитору передавалось право владения заложенным участком, а если должник не отдавал полученные деньги, то и право собственности: закладная грамота автоматически превращалась в купчую. В 1649 году процедуру заклада вотчинных земель прописали в главном своде законов страны — Соборном уложении.
Петр Шувалов
1711 — 1762
Делалось это для того, чтобы выбить почву из-под ног ростовщиков, предлагавших разорившимся аристократам займы под грабительские проценты.
Государственные банки, чтобы поддержать дворянство, предлагали землевладельцам куда более щадящие условия. Первым и главным таким кредитным учреждением стал Дворянский банк, реформированный в 1786 году в Государственный заемный банк. Кредит мог получить любой представитель аристократического сословия, а также купцы. Схема выдачи была практически такой же, как сейчас: клиент приходил, писал заявление и ждал ответа банка. Но существовал и весьма важный нюанс (ныне он, естественно, исключен): деньги выдавались под залог крепостных душ. Последнее обстоятельство кардинально отличало ипотеку в феодальной России от европейской.
Если в Европе предметом залога была земля, то отечественная ипотека того времени имела лишь одной ей присущую специфику: величина ссуды определялась не размером дохода, получаемого с земельного участка, и не количеством, например, построенных на нем зданий, а числом крепостных крестьян, принадлежавших хозяину. А вот обеспечением долга служили уже и поместья.
Помимо прочего, эта специфика породила явление, описанное классиком в бессмертной поэме «Мертвые души». Ловкий делец Чичиков, разъезжающий по глубинке и скупающий за бесценок умерших крестьян, вовсе не являлся плодом воображения Гоголя. Такие Чичиковы, быстро заметившие несовершенство системы учета крепостных, были и в реальности. Они закладывали крестьян, существовавших лишь на бумаге, получали ссуды и не возвращали — а взять с них, разумеется, было нечего. Были у государства и другие проблемы с возвратом долгов. Дворяне — не бесправные крепостные, и привлечь неплательщиков к ответственности было непросто. Даже если аристократ решался на продажу многократно заложенного имения, стоило оно уже гораздо дешевле, чем в момент залога. В итоге, кредитуя дворян за счет казны, государство постепенно ее опустошало: к 1859 году общая задолженность помещиков дошла до 425 млн рублей. В итоге первый опыт был признан неудачным и император Александр II выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости повелел прекратить.
А затем, в 1861 году, было наконец отменено крепостное право, что дало возможность начать строительство новой ипотечной системы с учетом прежних ошибок. Потребность в ней по сравнению с концом XVIII в. увеличилась многократно, в том числе и за счет крестьян, которые получили свободу и нуждались в деньгах, чтобы обустроить собственное хозяйство. Задачу ссужать крестьян деньгами для покупки земли правительство возложило на специально созданный в 1882 году государственный Крестьянский поземельный банк.
Дворяне лишились крепостных, но сохранили после отмены крепостного права свою недвижимость. А денег, полученных от властей в виде «выкупа» за крестьян, было далеко не достаточно, чтобы приспособиться к новым экономическим реалиям. Большой спрос на ипотечные ссуды наметился и в городах, где активно развивалось предпринимательство, на которое тоже нужны были наличные средства. Ради развития, как сказали бы сейчас, бизнеса купцы и мещане охотно закладывали городские дома и квартиры. Как результат, уже в середине 1860-х, то есть спустя всего несколько лет после отмены крепостного права, в России стали появляться новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Ипотечные банки предоставляли ссуды под залог недвижимости, причем сроки кредитования резко увеличились: речь шла уже не о нескольких годах, как до реформы, а о нескольких десятках лет. Банки теперь не брали средства для выдачи ссуд из казны, а выпускали купонные облигации. Они были обеспечены заложенным в банке имуществом, и ими торговали на фондовых биржах. В итоге ипотека стала важным элементом кредитной системы царской России и оказывала заметное позитивное влияние на экономику страны.
назад
Ипотечная система, выстроенная в Российской империи во второй половине XIX столетия с учетом прошлого опыта и неудач, была эффективной, выгодной для всех участников процесса и вполне жизнеспособной. Но век ее (а точнее, полвека с хвостиком) оказался недолгим. И не в самой ипотеке дело — пролетарская революция, прогремевшая в октябре 1917-го, перевернула с ног на голову вообще все. Тем не менее в СССР временами существовало некое подобие ипотеки, хотя сам государственный строй, казалось бы, исключал ее в принципе.
В чистом виде ипотека в Стране Советов была невозможна ввиду отмены частной собственности: если недвижимость тебе не принадлежит, взять под ее залог деньги ты не можешь. В советских словарях ипотека называлась «пережитком капитализма», а возможность ее существования в СССР категорически исключалась. Потребность же в чем-то подобном была острой, особенно в 1920-е годы, когда формировался новый уклад жизни.
Пролетариату требовалось жилье: после революции жилой фонд находился в печальном состоянии, а «уплотнения» бывших буржуа, от которых страдал булгаковский профессор Преображенский, проблему не решали. К тому же курс на развитие промышленности приводил к росту городов и необходимости строительства новых рабочих поселков.
Появляться жилищно-строительные кооперативы начали тогда же, в 20-е. Строительство вели на коллективных началах, а кредитование застройщиков поручили Центральному банку коммунального хозяйства и жилищного строительства. Поставили задачу: увеличить долю кредитов, которые должны были идти на нужды кооператоров. Максимальная ставка по таким кредитам составляла всего 1% (в реальности процент мог быть — и чаще всего был — еще ниже). Льготными сделали и условия погашения кредита. В первые годы платежи были совсем небольшими, а в последующие — постепенно увеличивались. Предполагалось, что доходы граждан со временем вырастут, а затраты на возведение и эксплуатацию домов, наоборот, сократятся. При этом размер ссуд обычно составлял около 90% от стоимости строительства. Стоимость квадратного метра жилья, естественно, не формировалась рыночными средствами, а назначалась правительством и варьировалась в зависимости от региона. А вот срок, на который предоставлялся кредит, зависел от типа здания: для каменных домов — 60 лет, для деревянных — 45.
Система, однако, просуществовала значительно меньше этих сроков. Уже в 1930-е годы, после сворачивания НЭПа, в такой программе кредитования власти увидели ростки частной собственности. Все жилищно-строительные кооперативы признали вредными и в 1937 году ликвидировали. А дома, которые успели построить кооператоры, объявили всенародным достоянием и перевели в собственность государства.
В следующий раз к проблеме отсутствия жилья вернулись уже после войны, во времена хрущевской оттепели, когда резко возросла численность городского населения.
В 1958 году постановления ЦК КПСС и Совета министров вернули жилищно-строительные кооперативы из забвения. Вступавшие в них граждане также строили жилье за свой счет, получая от государства ссуду. Условия были не так шикарны, как в 20-е годы, но тоже хороши. Сумма достигала 70% от стоимости строительства, а срок кредита мог составлять до 20 лет. В дальнейшем власти еще несколько раз (с начала 60-х до конца 80-х годов) издавали постановления, целью которых было стимулирование кооперативного строительства, поскольку бесплатного жилья по-прежнему не хватало: многие коммунальные квартиры не расселены до сих пор.
Во-первых, члену кооператива все-таки нужно было где-то найти оставшиеся 30% средств. Учитывая общее финансовое положение советских людей, можно догадаться, что это было под силу, мягко говоря, не всем. Недаром кооперативная квартира стала одним из атрибутов зажиточной жизни наряду с дачей и личным автомобилем. Во-вторых, вступая в кооператив, пайщик автоматически терял место в очереди на получение бесплатного жилья от государства, поскольку считалось, что оно ему больше не нужно. Вот почему многие из тех, кто располагал необходимой стартовой суммой, не спешили с ней расставаться, предпочитая ждать «подарка» от государства.
назад
Распад СССР не только поставил точку в истории «новой исторической общности — советского народа», провозглашенной когда-то Хрущевым, но и кардинально изменил экономический строй в странах бывшего Союза. На постсоветском пространстве началось становление рыночных отношений, была реабилитирована частная собственность, а с ней и ипотека. Уже в начале 1990-х годов банки начали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося у заемщиков жилья (к 1994 году таких банков было более двадцати). В нашей стране началось формирование ипотечной системы — уже без какой-либо «советской специфики», а в том виде, в каком ее знает весь мир.
Экономическая реальность менялась столь стремительно, что практически сразу возникла необходимость в соответствующих законодательных механизмах. В декабре 1990 года принимается закон «О собственности», в мае 1991-го — закон «О залоге», еще полтора года спустя — «Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке». Одной из целей масштабных экономических реформ, проводимых в 1990-е годы, стало обеспечение большей вовлеченности граждан в решение их жилищных проблем.
В начале реформ основным источником финансирования жилищного строительства был госбюджет.
На приобретение же готового жилья, первичного или вторичного, схема не распространялась. Но было понятно, что прежняя схема в новых реалиях не жизнеспособна. И к концу десятилетия картина коренным образом изменилась.
Доля направляемых на жилищное строительство бюджетных средств, достигавшая на начальной стадии реформ 80%, сократилась более чем в три раза. Объемы строительства, финансируемого предприятиями и организациями (так называемое «ведомственное жилье»), сократились вдвое. В то же время, доля жилья, возводимого за счет застройщиков, наоборот, вдвое выросла. Проще говоря, рынок жилья был почти полностью переведен на «капиталистические» рельсы. Количество семей, получивших бесплатное жилье от государства, всего за пять лет сократилось практически вдвое: в 1990 году муниципальные квартиры получили 1 296 000 семей, а в 1995-м – всего 652 000.
Если в советские годы граждане, ожидая предоставления социального жилья, не спешили вкладываться в жилищные кооперативы (даже те, кто имел финансовую возможность это сделать), то теперь стало ясно, что приобретение нового дома или квартиры зависит от инициативы граждан, и можно решить жилищную проблему сразу, не ожидая предоставления жилья государством.
При этом в первой половине нестабильных 1990-х ипотечные операции даже с натяжкой нельзя было назвать выгодными для банков. Цены «скакали» с космической скоростью, инфляция была абсолютно не прогнозируема (все помнят «черный вторник» 1994 года), и финансисты просто боялись связываться с проектами по долгосрочному кредитованию.
Исправить ситуацию и снизить кредитные риски удалось к 1997-1998 годам, когда экономика начала вставать на ноги, инфляция замедлилась, а курс рубля более или менее стабилизировался. В стране постепенно формировался так называемый средний класс, у которого уже была не только потребность, но и возможность участвовать в ипотечных программах и брать ипотечные кредиты.
Государство этот процесс активно поддерживало. Летом 1996 года были утверждены основные направления нового этапа государственной целевой программы «Жилище». Создавалась финансовая база развития банковской модели ипотечного кредитования — речь, в первую очередь, шла о формировании вторичного рынка ипотечных ссуд. А в 1997 году постановлением правительства России было создано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) — так до марта 2018 года называлось АО «ДОМ.РФ». Главными направлениями деятельности этого акционерного общества, 100% акций которого принадлежат государству, в последующие годы стали рефинансирование ипотечных кредитов и работа на рынке ипотечных ценных бумаг.
Зыбкое равновесие финансового положения россиян нарушил печально известный дефолт 1998 года, из-за которого прирост сбережений населения снизился вдвое (по данным Банка России в 1998 году он составил 260 млрд рублей, тогда как годом раньше достигал 413 млрд рублей). Соответственно снизилась и способность граждан вкладываться в улучшение жилищных условий. Но откат назад был временным: экономическая ситуация стабилизировалась уже в 1999 году и с тех пор постепенно улучшалась. А с учетом инфляции и дальнейшего повышения цен на жилье, те, кто вложился в недвижимость, остались в безусловном выигрыше: купленные в кредит квартиры только за первые десять лет нашего века подорожали в четыре раза, а суммы, выплаченные по кредитам с процентами, оказались ниже нынешней стоимости жилья.
назад
Любой механизм требует времени на отладку, любая новая машина требует доводки и устранения выявленных в ходе эксплуатации дефектов. Это касается даже какой-нибудь кофемолки — что уж говорить о столь сложной и жизненно важной для миллионов людей системы ипотечного кредитования.
В 1990-е годы, когда новая российская экономика делала первые шаги, ипотеку могли позволить себе, мягко говоря, не все. Мешали общая нестабильность экономики, некредитоспособность населения, боязливость банков и т.д. Но сейчас можно с уверенностью говорить, что «период отладки» остался позади. По мере того, как экономика становится более зрелой, стабильной и устойчивой к внешним воздействиям, растет доступность ипотечного кредитования для населения, снижаются процентные ставки.
Основанное в 1997 году Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, с марта 2018 года — АО «ДОМ.РФ») перевело ипотеку на современные рельсы и сделало ее удобной и демократичной. Целью АИЖК, единственным акционером которого является государство, стало улучшение жилищных условий российских граждан с помощью формирования ипотечной системы и разработки стандартов кредитования в России.
А годом позже запущена программа рефинансирования ипотечных жилищных кредитов с использованием бестраншевых ипотечных ценных бумаг. Все это привело к впечатляющим результатам: уже в 2017 году объем ипотечного кредитования вырос на 37%, а общая сумма составила 2 трлн рублей. Положительная динамика сохраняется и сейчас: по состоянию на 1.05.2018 ипотечных кредитов выдано на сумму 831, 3 млрд рублей, что на 77% больше, чем за те же 4 месяца прошлого года.
И здесь возникает логичный вопрос: как это стало возможным? Не менее логичный ответ лежит на поверхности: как и всегда в подобных случаях, никаких чудес здесь нет, а есть лишь четкая постановка задач и грамотная стратегия их выполнения. Государство заинтересовано в укреплении ипотечного рынка и, как следствие, улучшению жилищных условий россиян. Поэтому ипотеку стимулирует целый ряд государственных программ кредитования разных категорий граждан.
Существует система льготной ипотеки в регионах: местные администрации в зависимости от потребностей населения разрабатывают программу, которая определяет ее потенциальных участников (это могут быть многодетные и/или молодые семьи, служащие-бюджетники и т.д.).
Другая востребованная программа – рефинансирование ипотечных займов. Она особенно актуальна для тех, кто взял ипотеку в 2015-2016 году – в этот период кредиты выдавались по ставке около 13% и выше. При небольшой зарплате заемщика на погашение долга может уходить до трети ежемесячного дохода, и в такой ситуации реструктуризация и снижение процентной ставки даже на 0,5 п.п. окажется существенным. Ну и, наконец, главное. Ставки.
Владимир Путин
Президент Российской
Федерации
Президент России Владимир Путин в мае 2018 года заявил, что за пять предстоящих лет свои жилищные условия с помощью льготной ипотеки смогут улучшить свыше полумиллиона семей с детьми.
Перед правительством Российской Федерации поставлена задача ежегодно обеспечивать улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей, а также создать условия для дальнейшего снижения ставок ипотечного кредитования, чтобы за 6 лет ипотека стала доступной для большинства россиян. Указ, изданный главой государства в мае 2018 года, предусматривает обеспечение доступным жильём семей со средним достатком к 2024 году, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%.
Неудивительно, что ипотека становится все более востребованной у россиян. По словам генерального директора «ДОМ.РФ» Александра Плутника, сейчас налицо действительно благоприятное время для развития ипотеки. Причем это естественный рост, который со временем будет только набирать обороты.
