назад
Мало кто задумывается о том, что ипотека – вовсе не современное изобретение. Этому явлению (только представьте себе!) более двух с половиной тысяч лет. Понятие «ипотека» появилось в Древней Греции еще в VI веке до нашей эры. Благодарить за это нужно правителя-реформатора Солона.
Солон
638 — 558
до н.э.
А благодарить есть за что: ипотека фактически спасала людей от рабства. До реформ Солона человек, который не мог выплатить долг, становился рабом, то есть расплачивался своей свободой.
Солон же постановил заменить личную ответственность имущественной. Кредитор устанавливал на земле должника столб с надписью о том, что этот участок является обеспечением по кредиту. Столб называли hypotheka (по-гречески – «подставка»), отсюда и название хорошо известного нам сейчас явления. Такая публичность и прозрачность играла на руку всем. Кредитор получал гарантии того, что заложенную землю не продадут без его ведома. Потенциальный покупатель сразу понимал: эта земля обременена долгами. Ну а владелец участка (он же должник), как уже было сказано, получал гарантии того, что он не попадет в рабство. Позже, уже в Новое время, столбы заменят на ипотечные книги, и проверить финансовое состояние хозяина участка сможет уже лишь тот, кто собирался заключать с ним сделку, а не любой зевака, проходивший мимо участка.
Дальнейшее развитие ипотека получила в Древнем Риме. Если греки занимались в основном торговлей и мореплаванием, то римляне в первую очередь развивали, как сказали бы сейчас, аграрный сектор. А значит, земля имела в империи повышенную ценность и сделки с ней стали более частыми, чем в Греции. К III-II векам до нашей эры ипотека уже прошла три стадии развития. Первая – fiducia, по сути сделка на доверии. Должник получал от кредитора деньги, отдавал ему участок и надеялся после выплаты долга получить его обратно: кредитор мог и обмануть, поскольку его обязанность вернуть землю в сделке не прописывалась. Вторая стадия называлась pingus: кредитор получал уже не право собственности на имущество должника, а лишь право владения этой собственностью. Он не имел права пользоваться землей, но мог рассчитывать, допустим, на полученный с нее урожай (он шел в счет уплаты долга и процентов). Ну а в начале II века до н.э. появляется новый вид залога, уже напоминающий современную ипотеку - hypotheca legalis. Заложенная земля (или дом, или квартира) оставалась в полном распоряжении должника. И лишь если он не мог расплатиться по контракту, кредитор получал право истребовать залог вещь с последующей его продажей с торгов, чтобы компенсировать свои убытки.
В Древнем Риме не было ипотечных книг, ни греческих «столбов», то есть принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, не соблюдался. Так что ипотечные сделки часто сопровождались махинациями: скажем, должник мог заложить землю сразу у нескольких кредиторов, каждый из которых даже не подозревал, что он – не единственный.
С падением Римской империи в V-VI веках нашей эры институт ипотеки практически сошел не нет, возродившись лишь в Высокое Средневековье (XII-XIII века). Зато вернулась она уже практически в том виде, в каком мы знаем ее сегодня. Заимствовав у римлян и адаптировав принципы ипотеки к новым условиям, ее «внедрили» в западноевропейское законодательство, прежде всего германское.
Гласность при оформлении сделок стала обязательной, процедура стала проводиться по четким стандартам, защищенным законодательством. Ну а к XVI – XIX векам появились и те самые ипотечные книги, куда вносилась информация обо всей заложенной недвижимости. Вслед за Германией по тому же пути пошли другие развитые страны Европы, такие как Австрия и Швейцария – и ипотека окончательно приобрела знакомый нам вид.
